COVID-19 | Revenire peste așteptări pentru retail

În zona spațiilor industriale și logistice, activitatea s-a desfășurat în parametri normali în timpul pandemiei, cu anumiți jucători înregistrând chiar vârfuri în activitate, dar o serie de dezvoltări speculative și competitivitatea pieței în contextul actual înclină balanța în favoarea chiriașilor.

În prima jumătate a anului a fost inaugurat un singur parc de retail, în Miercurea Ciuc, cu puțin sub 12.000 de metri pătrați. În timp ce mai multe proiecte de retail au fost întârziate pe fondul stării de urgență, altele au continuat să avanseze, cum este Shopping City Târgu Mureș al NEPI (aproape 40.000 mp), finalizat în iulie, iar AFI Brașov (45.000 mp) și Dâmbovița Mall al Prime Kapital (33.000 mp) vor fi încheiate doar cu mici întârzieri, în toamnă. În ansamblu, suprafața de 200.000 de metri pătrați în dezvoltare anul acesta nu este departe de estimările anterioare Covid-19 avansate de consultanții Colliers International (aproximativ 246.000 mp), iar experții se așteaptă la o recuperare rapidă pe parcursul următoarelor 12 luni, România având potențialul de a depăși 4 milioane de metri pătrați de spații comerciale noi la sfârșitul acestui an sau începutul anului următor.

„Până în martie, retailul din România a performat foarte bine, cu lansări constante de noi branduri, unele chiar în primele două luni ale anului, printre care Armani Beauty, Breitling sau Movenpick. În contextul clarității limitate pe termen scurt și mediu, interesul s-a mai redus, dar continuăm să vedem o cerere solidă din partea retailerilor alimentari, inclusiv magazine de tip discount, DIY/home deco, precum și din partea brandurilor de îmbrăcăminte sau încălțăminte. Pentru a evalua puterea pieței de retail, este important de menționat că marile centre de retail din principalele orașe ale țării nu au aproape deloc spații disponibile și au liste de așteptare pentru mărcile care caută să deschidă magazine în spațiile operate”, spune Simina Niculiță, Partner & Head of Retail Agency în cadrul Colliers International.

Traficul a revenit treptat la 80% din nivelurile normale pentru această perioadă a anului, după redeschiderea mall-urilor în iunie, pe baza informațiilor pe care consultanții Colliers International le-au primit de la proprietarii importanți, în timp ce pentru unele parcuri de retail, în special în anumite părți ale țării, vânzările sunt deja peste nivelurile din 2019. Indicatorii Google de mobilitate la nivelul Capitalei arată că traficul din toate zonele de retail și de divertisment este cu aproximativ 25% sub indicele de referință stabilit pe baza cifrelor din primele două luni ale anului, perioadă care tinde să fie mult mai aglomerată decât lunile de vară, când oamenii merg mai degrabă în concediu decât la cumpărături. Cu toate acestea, vânzările din primul semestru rămân chiar la jumătate față de perioada similară a anului trecut în anumite segmente, cum ar fi restaurantele și cafenelele sau zona de fashion, ceea ce arată că intențiile de cumpărare nu au revenit pe deplin la nivelurile anterioare.

În plus, revenirea în formă de V a consumului a continuat puternic în iunie, vânzările din retail recuperând trei sferturi din declinul înregistrat în martie și aprilie și vânzările în ansamblu revenind pe plus. În timp ce revenirea din perioada următoare depinde de evoluția pandemiei, precum și de dinamica pieței muncii, este clar că lucrurile se mișcă mult mai repede decât în recesiunea anterioară, când retailul a revenit, în termeni reali, la nivelul din vara anului 2008 de-abia la jumătatea anului 2015. Datele statistice sugerează că revenirea este destul de inegală, vânzările de îmbrăcăminte diminuându-se destul de mult, întrucât cheltuielile s-au orientat în ultimele câteva luni către zone precum bricolaj sau îmbrăcăminte sport (inclusiv camping).

Rata de neocupare rămâne scăzută în centrele comerciale dominante

Centrele comerciale dominante s-au descurcat bine și nu au avut o creștere a ratei de neocupare, însă există și centre unde au existat fluctuații pe acest indicator, deși creșterea rămâne, în cea mai mare parte, gestionabilă, cu o evoluție de la niveluri de sub 2% sau inclusiv zero spre 5% în centre comerciale importante, dar nu dominante. Este clar că vremurile actuale nu sunt ușoare nici pentru chiriași și nici pentru proprietarii din retail, aceștia abordând pas cu pas negocierea de reduceri temporare ale chiriilor, după o analiză la nivel lunar a performanței activității. 

„Interesul pentru centrele comerciale dominante va ține pasul în segmentul retailului de destinație, deși ne așteptăm la un interes mai ridicat pentru parcurile de retail, care antrenează cheltuieli de capital mai reduse, axat pe orașe mici și mijlocii, încă nesaturate din perspectiva retailului. De asemenea, e de așteptat ca proiectele rezidențiale noi să acorde o atenție mai mare locațiilor stradale. Cu toate acestea, avantajul de a avea mai multe branduri într-un singur loc ar putea să nu convingă prea mulți să ofere o șansă prea mare retailului stradal”, explică Simina Niculiță.

Stocul de spații industriale și logistice a ajuns la 4,7 milioane de metri pătrați la sfârșitul lunii iunie

Aproximativ 120.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice au venit din zona comerțului online, în primul semestru al lui 2020, dintre care 100.000 de metri pătrați în vecinătatea Bucureștiului, ceea ce reprezintă mai puțin de jumătate din nivelul înregistrat în urmă cu un an. Explicația este că unii clienți au decis să amâne planurile de extindere pentru 2021 și, de asemenea, o mare parte din dezvoltările speculative au fost puse în așteptare, pe fondul crizei generate de coronavirus, argumentează consultanții Colliers International, ceea ce înseamnă că stocul din 2020 e de așteptat să fie cu aproape 30% mai mic decât potențialul estimat la începutul anului.

A doua jumătate a anului se preconizează a fi mult mai activă, cu aproape 300.000 de metri pătrați estimați să fie livrați, dintre care două treimi în București, ca urmare a unor contracte semnate recent pentru spații în care chiriași se așteaptă să se mute cât mai rapid. Astfel, la sfârșitul lunii iunie, stocul total se spații industriale și logistice a ajuns  la 4,7 milioane de metri pătrați, dintre care 2,4 milioane de metri pătrați în București.

„Cererea totală a ajuns la 249.000 de metri pătrați în prima jumătate a acestui an, nivel similar comparativ cu  primul semestru al anului trecut. Performanțele bune au fost obținute în mare parte ca urmare a două tranzacții importante ale lanțului Profi, care au reprezentat aproape jumătate din totalul suprafeței brute închiriate (GLA) în 2020. Sectorul retail/FMCG a generat aproape 50,2% din tranzacții, urmat la o distanță importantă de sectorul de producție (19,4%) și de cel de logistică (14%)”, spune Laurențiu Duică, Partner & Head of Industrial Agency la Colliers International.

Concurența sănătoasă în rândul dezvoltatorilor a contribuit la menținerea chiriilor, în ciuda pieței de leasing tot mai puternice din ultimii ani. În consecință, chiriile sunt destul de bune pentru chiriași, în zona a 3,8-3,9 euro pe metru pătrat pentru spații industriale și logistice primare din jurul Bucureștiului și în jur de 3,7-3,9 euro în alte localități din țară, în zone foarte bune.

Consultanții Colliers International remarcă faptul că, pe fondul pandemiei, beneficiile pentru chiriași au crescut, proprietarii oferind mai multe luni de grație la plata chiriei decât înainte, iar în unele cazuri chiria netă poate scădea cu aproximativ 20%, față de aproximativ 13% înainte. Rata de neocupare rămâne la un nivel confortabil, de 7-8%, fără schimbări majore pe fondul crizei coronavirusului. Astfel de niveluri sunt în concordanță cu o piață neutră, dar indică o componentă semnificativă a evoluțiilor speculative (inclusiv livrările din ultimii ani), plus o piață competitivă, care înclină balanța în favoarea chiriașilor.