Vlad Andriescu
Conform ultimilor statistici publicate de Institutul Național de Statistică, România oferă peste 11 milioane de camere în regim Airbnb. Din acest motiv, nevoia de administrare a acestora e mare. Mulți proprietari o fac singuri, mai ales dacă au un apartament sau o casă. Dar mulți au început să apeleze la un serviciu relativ nou - property management. FlatWhite Properties a început în Oradea și activează momentan doar în Bihor, unde au trecut de 100 de proprietăți administrate și peste 1 milion de euro cifră de afaceri.
Ideea de afaceri - management de proprietăți pentru servicii mai bune
Ideea de bază a afacerii de administrare a proprietăților e să păstreze un standard de calitate unitar, care să ofere o creștere în business pentru cei care au locuințele și le dau spre închiriere. Un rating bun, crește astfel gradul de ocupare.
FlatWhite Properties este un business pornit de Ovidiu Katai și Paul Moca, doi prieteni pasionați de turism. Ovidiu a lucrat anterior 17 ani în turism la Aerotravel Lufthansa City Center, în timp ce Paul era pasionat de fotografie și de călătorii. Pandemia le-a transformat viețile și a deschis șansa unei afaceri.
"Aveam înainte de pandemie un dream job. Călătoream, socializam cu oamenii. Eram bine plătit, eram într-o zonă de confort și de stabilitate. Dar vine cu un cost al plafonării pe termen lung. Apoi a venit pandemia, iar veniturile salariale mi-au scăzut cu 70-80% de la o lună la alta, un șoc", spune Ovidiu Katai într-un interviu cu start-up.ro.
De asemenea, Ovidiu tocmai ce era în plin an școlar al unui MBA și s-a gândit că degeaba l-ar fi făcut dacă nu punea în aplicare ceva. Apoi a venit dorința sa și a lui Paul Moca de a începe un proiect antreprenorial, mai ales că Paul venise după 14 luni de "reboot year" în Asia și Australia.
Primul pas pentru Ovidiu a fost să treacă la o normă de 4 ore la jobul său și să canalizeze energia spre noul proiect.
Ce lipsea de pe piața hotelieră? Standarde operaționale
Din discuțiile dintre Paul și Ovidiu au realizat că în zona ospitalității lipseau standardele operaționale și de calitate. Putea fi o loterie, mai ales dacă nu te cazezi la un hotel de brand unde există niște repere. Apoi o călătorie în Portugalia unde au dat de o cazare superbă, dar murdară, i-a făcut să-și dea seama că "este o pâine de mâncat".
"De aici s-a născut ideea că tot ce ar trebui să facem e să adresăm clienții ca mine, aceia care consumă doar hotel, și în apartamentele pe care le administrăm să implementăm standard hoteliere", povestește Ovidiu Katai.
Nu au făcut o cercetare de piață amănunțită, o recunoaște chiar el, dar au discutat cu un prieten care avea locații în Airbnb și era dispus să le dea pentru administrare. Treptat, au anunțat în oraș că urmează să lanseze așa ceva. "A contat foarte mult că fiind într-un oraș mic, lumea ne cunoștea și am garantat pe persoană fizică faptul că Flatwhite Properties va livra un serviciu excelent".
Au convins clienții, dar există și reticențe. Pentru cei care au doar 1-2 locații frica cea mai mare este aceea că ar putea "veni o gașcă de teribiliști și să le distrugă imobilul", explică Ovidiu.
În același timp, pentru investitorii mai mari, cei care au o clădire întreagă, există o îngrijorare inițială față de Return of Investment, pentru că piața se maturizează și vine cu o stabilitate, dar și o scădere a randamentelor.
Modelul de business al Flatwhite Properties
După ce au primit primele locații în administrare, au avut un "proof of concept" legat de calitate. De asemenea, au marșat mult pe ideea de corectitudine și transparență, într-un domeniu unde se lucrează mult la negru sau la gri.
"Am coroborat totul cu instrumente prin care investitorii puteau să ne verifice 24/7 activitatea și acesta a devenit acel unique point of sales pentru noi", spune Katai.
Astfel, compania a început la finalul lui 2020, iar în 2023 au trecut de 100 de unități administrate și peste 1 milion de euro cifră de afaceri. Metoda de monetizare este încasarea unui comision procentual din valoarea veniturilor brute generate de fiecare proprietate în parte, pentru că ei se pot ocupa de tot. De la administrare, listare în platforme, curățenie și așa mai departe. Ca o franciză unde proprietarul devine investitor fără eforturi.
Treptat Flatwhite a crescut la 7 oameni și s-au adăugat și servicii de mentenanță, dar și administrare pe termen mediu și lung, o linie de business de sine stătătoare.
"Avem în fază de dezvoltare două servicii adiacente - promovare și branding pentru proprietari și altul care va oferi soluții tehnologice de eficientizare a unui business de short term rental, iar acestea vor fi disponibile și pentru cei care își gestionează singuri proprietățile", spune Ovidiu Katai.
Momentan sunt doar în Bihor, dar Flatwhite Properties are discuții pentru deschiderea a 2-3 orașe noi în România, dar au avut discuții inclusiv în Dubai și Arfabia Saudită, în contextul în care mulți europeni investesc și acolo, iar companiilor locale le lipsesc valorile promovate de Flatwhite.
Provocările pieței de cazări de tip Airbnb în România și Europa
Ovidiu Katai consideră că cea mai mare provocare de astăzi a pieței pe care activează e faptul că multe tranzacții sunt încă nefiscalizate. Din acest motiv, Flatwhite promovează plata cu cardul în proporție de 99% pentru locurile pe care le administrează.
"O dată cu creșterea segmentului, au apărut și alte companii în domeniu care gestionează zeci de unități. Când treci de borna celor 100 de unități totul se schimbă, costurile fixe cresc, numărul și tipurile de provocări cresc. Estimările mele sunt că-n România nu există mai mult de 5-6 companii care să gestioneze peste 100 de unități", explică Ovidiu Katai.
La nivel regional, fiecare țară are un lider în domeniu cu peste 500 de unități administrate, iar în Europa de Vest există coloși cu mii de unități.
"Îmi place că piața a intrat într-un proces mai accelerat de maturizare față de anii anteriori. Proiectele de brand hotelier internațional nu fac decât să confirme asta. Faptul că-n Oradea se vor deschide 2 hoteluri de brand ne va ajuta și pe noi la creșterea afacerii, pentru că maturizarea aduce clientelă", spune Ovidiu Katai.
În plus, întrebat ce ar mai schimba, el consideră că România trebuie să promoveze mai bine serviciile spre piețe externe.
"Dacă avem oaspeți străini care au apreciat nu doar ospitalitatea, dar și nivelul de servicii, iar dacă diferența între așteptările lor și ceea ce primesc este una foarte mare, înseamnă că mai avem de lucru la promovare", consideră cofondatorul Flatwhite Properties.
Pentru viitor Flatwhite Properties e pe un drum înspre automatizare, deschiderea de operațiuni în 4-5 orașe din România și ulterior vor căuta un investitor strategic care să-i ajute să se extindă în regiune.
O afacere pe care Ovidiu Katai o apreciază
"Admir eMAG și flip.ro pentru că au reușit să se extindă și spre alte piețe"
Recomandă o resursă unui antreprenor
"Aș recomanda orice învățare, de la un MBA dacă-și permite din punct de vedere al timpului, la o carte de business. Pentru mine relevantă în ultimii ani a fost "Thinking Fast and Slow" de la Daniel Kahneman.
Ce te motivează ca antreprenor?
"În România statutul de antreprenor vine la pachet cu opțiunea de automotivare pe pilot automat. E motivator că oaspeții noștri pleacă fericiți și mulțumiți. Îmi place că banii cheltuiți în România alimentează un întreg ecosistem - de la proprietarii care obțin venituri pentru investițiile lor la furnizorii noștri care obțin venituri și până la st atul român care încasează taxe și impozite".
"M-ar motiva ca turismul să nu mai fie oaia neagră a deficitului comercial, să reușim să aducem mai mulți turiști și banii lor în România decât numărul de turiști români și banii lor cheltuiți în afara țării".
