Această logică nu mai funcționează în prezent. Chiriașii din sectorul industrial și logistic au devenit semnificativ mai sofisticați în cerințele lor, nu pentru că și-au dorit să complice lucrurile, ci pentru că presiunile din piață i-au obligat. Costurile operaționale, competiția pentru forță de muncă, angajamentele ESG (Environmental, Social, and Governance), volatilitatea lanțurilor de aprovizionare și viteza tot mai mare de dezvoltare a sectorului e-commerce au transformat spațiile industriale dintr-un cost de infrastructură într-un activ strategic.
Înțelegerea acestei schimbări de perspectivă - și traducerea ei în criterii concrete de selecție - reprezintă unul dintre serviciile esențiale pe care CBRE România le oferă companiilor care caută să se poziționeze corect în piața industrială și logistică locală.
Contextul care a schimbat totul
Piața industrială românească a încheiat anul 2025 cu cifre solide: activitate totală de închiriere de spații de peste 1 milion de metri pătrați, în creștere cu 26% față de anul anterior. În același timp, rata de neocupare la nivel național a fost de 3,8%, ajungând la 3,5% în zona Bucureștiului. De altfel, zona Bucureștiului conduce în top, cu 73% din activitățile totale de închiriere de spații industriale și logistice la nivel național.
Totodată, până la finalul anului trecut, stocul modern de spații de închiriat a atins 8,17 milioane de metri pătrați, cu un preț de listă mediu de 4,75 EUR/mp/lună.
Dar, dincolo de cifre, un indicator spune mai mult decât oricare altul: contractele de preînchiriere au reprezentat 44% din cererea netă în 2025. Aproape jumătate din tranzacțiile semnificative au fost făcute pentru spații care nu existau încă fizic. Aceasta înseamnă doar un singur lucru: companiile nu mai reacționează la piață, o anticipează. Acestea știu exact ce vor, știu că disponibilitatea activelor de calitate este limitată și acționează în consecință.
“Cererea industrială a României s-a dublat la fiecare cinci ani, în ultimele 3 cicluri. Pe măsură ce intrăm în al patrulea, estimăm că cererea anuală va atinge 1,5 milioane de metri pătrați pe an.” Călin Badea, Consultant Industrial & Logistics CBRE
Schimbarea de perspectivă și de comportament redefinește relația dintre chiriaș și spațiu. Și, implicit, redefinește ce înseamnă o decizie bună.
Criteriul 1: locația nu înseamnă adresă, ci accesibilitate reală
Prima întrebare pe care o pune orice chiriaș serios nu este „care sunt costurile de închiriere”, ci „cum ajung oamenii mei acolo?".
România are o realitate specifică: forța de muncă disponibilă nu este distribuită uniform în jurul marilor centre logistice. Un parc industrial aflat la 15 km de oraș poate fi practic inaccesibil fără transport organizat de angajator, în lipsa unui traseu de autobuz sau cu trafic imprevizibil pe ruta principală. Un alt parc, la prețuri comparabile, cu acces la metrou sau la o arteră de transport bine conectată poate atrage și reține angajați semnificativ mai ușor.
Analiza accesibilității - distanța reală, nu cea în linie dreaptă, timpii de deplasare în orele de vârf, disponibilitatea transportului public sau privat - este o componentă standard a procesului de selecție pentru orice chiriaș care înțelege că fluctuația de personal este unul dintre cele mai mari costuri ascunse ale operațiunii logistice.
Infrastructura rutieră în extindere schimbă și ea ecuația. Ceea ce era considerată înainte drept locație secundară poate deveni, în doi-trei ani, una dintre cele mai competitive din piață. Sau poate rămâne periferică, dacă dezvoltarea infrastructurii este întârziată. Distincția o face o analiză riguroasă, nu intuiția.
Criteriul 2: specificațiile tehnice au crescut semnificativ în importanță
Standardele minime acceptabile pentru un spațiu industrial modern s-au ridicat considerabil. Un chiriaș din sectorul logistic sau e-commerce care evaluează o locație în 2026 analizează cu atenție elemente precum:
- înălțimea liberă - 10-12 metri a devenit standard pentru operațiunile moderne de depozitare verticalizată. Spațiile mai joase nu pot fi optimizate cu sisteme automate de rafturi sau AGV-uri (vehicule ghidate automat), ceea ce le exclude din start din lista scurtă a multor operatori.
- sarcina pe podea - operațiunile cu mărfuri grele sau cu echipamente de manipulare intensivă necesită specificații structurale pe care nu orice clădire le oferă. O capacitate de 5 tone/mp față de 3 tone/mp poate face diferența între un spațiu funcțional și unul care necesită investiții suplimentare semnificative.
- numărul și tipul rampelor - raportul dintre rampele de nivel și cele cu denivelare, distanța dintre ele, adâncimea zonei de manevră pentru tiruri: toate acestea influențează direct fluxul operațional și capacitatea de procesare a mărfii.
- puterea electrică disponibilă - un criteriu tot mai important pe măsură ce automatizarea avansează și sistemele de refrigerare, încărcare vehicule electrice sau echipamente de sortare devin parte din infrastructura de bază. Un spațiu cu putere electrică insuficientă sau cu sistem de racordare greu de extins devine rapid un element de blocaj operațional.
- sistemele de iluminat și eficiența energetică - nu doar din motive ESG, ci strict financiare. Costurile cu energia reprezintă o parte semnificativă și în creștere din costul total de operare al unui depozit. Un spațiu cu iluminat LED cu senzori de mișcare, cu izolație termică performantă și cu facilități pentru panouri fotovoltaice reduce factura lunară într-un mod care contează concret în P&L.
Criteriul 3: standardele ESG nu mai sunt opționale
Angajamentele de sustenabilitate ale marilor companii internaționale influențează și lanțul de aprovizionare. Un retailer sau producător care și-a asumat ținte de reducere a emisiilor de carbon va transfera această presiune către operatorii logistici cu care lucrează și, implicit, către spațiile pe care le ocupă.
Certificările pentru “clădiri verzi” (BREEAM, LEED) au trecut de la statut de „bonus" la cerință de bază pentru numeroase corporații. Infrastructura pentru vehicule electrice - stații de încărcare în parcarea de tiruri, dar și pentru flota ușoară - devine o condiție de selecție, nu o facilitate opțională.
Această presiune de respectare a angajamentelor ESG nu vine doar din interiorul companiilor. Finanțatorii și investitorii instituționali aplică propriile criterii de sustenabilitate activelor pe care le dețin sau le finanțează. Un spațiu care nu îndeplinește standardele ESG minime va fi mai greu de refinanțat și mai puțin atractiv pentru potențiali cumpărători - un risc pe care proprietarii prudenți îl iau în considerare deja.
Criteriul 4: flexibilitatea contractuală și capacitatea de expansiune
Planificarea pe termen lung a devenit mai dificilă într-un mediu economic volatil. Companiile vor spații care le permit să crească fără să mute tot sau să reducă amprenta de carbon fără penalități prohibitive.
Aceasta înseamnă că termenii contractuali contează la fel de mult ca specificațiile fizice. Clauzele de expansiune - dreptul de a prelua spații adiacente pe măsură ce devin disponibile - sunt tot mai des solicitate. Opțiunile de subînchiriere parțială, mai ales în contextul incertitudinii economice, oferă o plasă de siguranță valoroasă.
Durata contractului este o altă variabilă cu implicații profunde. Un contract pe cinci ani poate părea prudent, dar, dacă spațiul nu mai corespunde nevoilor în trei ani, penalitățile de reziliere anticipată pot fi semnificative. Negocierea unor clauze de revizuire sau de reziliere fezabile, adaptate la specificul afacerii, este un serviciu pe care un consultant experimentat îl poate structura mult mai bine decât un departament juridic intern fără expertiză în real estate industrial și logistic.
Criteriul 5: reputația și soliditatea financiară a dezvoltatorului
Într-o piață unde contractele de preînchiriere devin normă - adică plătești pentru ceva ce nu există încă -, dezvoltatorul contează enorm.
Un dezvoltator cu un portofoliu și finanțare solide și cu un istoric de livrare la timp și la specificații asumate reduce semnificativ riscul de execuție. Un dezvoltator mai puțin capitalizat sau aflat la o primă lucrare de această amploare poate genera întârzieri, compromisuri de calitate sau, în scenariul extrem, insolvență la mijlocul proiectului de construcție.
Evaluarea riguroasă a unui dezvoltator - inclusiv situația financiară, structura de finanțare a proiectului, experiența echipei de construcție și calitatea contractelor de antrepriză - este o componentă a procesului de due diligence pe care chiriașii o neglijează adesea, concentrați exclusiv pe specificațiile spațiului și prețul chiriei.
De la criterii la decizie: rolul consultanței specializate în domeniul industrial și logistic
Toate criteriile de mai sus interacționează între ele. Spațiul cu cele mai bune specificații tehnice poate fi în zona cu cel mai slab acces la forță de muncă. Locația cea mai accesibilă poate aparține unui dezvoltator cu istoric problematic. Contractul cel mai flexibil poate impune o chirie care erodează marja operațională.
Gestionarea corectă a acestor compromisuri - cu date, nu cu impresii - este exact factorul care influențează major diferența între o decizie de relocare sau de expansiune reușită și una care va crea probleme operaționale timp de cinci-zece ani.
Echipa de consultanță industrială și logistică CBRE lucrează cu companiile înainte ca decizia să fie luată, nu după. Intrăm în proces în faza de definire a cererii, ajutând clientul să înțeleagă ce are cu adevărat nevoie, nu doar ce crede că vrea. Construim scenarii, analizăm locații cu o matrice de criterii adaptată specificului fiecărei operațiuni, negociem termeni contractuali și rămânem alături de client până când cheia este predată și începe activitatea operațională.
Nu pentru că este un serviciu sofisticat de oferit. Ci pentru că aceasta este singura abordare care livrează rezultate durabile într-o piață unde deciziile greșite pot costa scump.
Ce se întâmplă dacă nu alegi corect
Costul real al unei decizii proaste privind alegerea spațiului de depozitare nu apare în contractul de închiriere. Apare în rotația accelerată a personalului, în costurile de transport neoptimizate, în incidentele operaționale cauzate de specificații tehnice insuficiente, în penalitățile plătite clienților din cauza întârzierilor de livrare.
Într-o piață cu rată de neocupare de 3,8% și cu competiție în creștere pentru activele de calitate, marja de eroare s-a redus. Companiile care vor câștiga în 2026 sunt cele care tratează selecția spațiului industrial exact ca ceea ce este: o decizie strategică cu implicații pe cinci-zece ani, nu o tranzacție de bifat.
Dacă vă pregătiți pentru o decizie de relocare, expansiune sau intrare pe piața industrială și logistică din România, CBRE România poate fi partenerul de consultanță care pune datele și experiența locală în sectorul industrial și logistic în serviciul strategiei dumneavoastră.
Datele de piață citate provin din rapoartele CBRE Research: Romania Industrial & Logistic Figures Q4 2025 și 2026 Romania Real Estate Market Outlook, publicate în februarie 2026.
