Oana Coșman
Proportunity este un business care creditează persoanele care au nevoie de un avans pentru un credit imobiliar.
---
Aceasta este povestea lui Vadim Toader și Ștefan Boronea, tinerii care au fondat Proportunity, un business transformat în bancă prin care creditează persoanele care au nevoie de un avans pentru un credit imobiliar. Însă Proportunity nu este un simplu business creat de români peste hotare.
Tinerii au cumpărat o bancă în Marea Britanie pentru a putea oferi împrumuturi – acoperă 15% din valoarea locuinței -, au primit deja învestiții de aproape 3 milioane de lire sterline, au încă 5 milioane de lire la dispoziție pentru a oferi împrumuturi clienților, iar toate acestea s-au întâmplat în mai puțin de un an. În plus, platforma creată de Vadim și Ștefan folosește inteligența artificială pentru a înțelege care sunt zonele în care prețul apartamentelor are șanse de a crește, iar pe baza acestei creșteri decid dacă își oferă ajutorul sau nu.
Despre modul în care funcționează Proportunity, dar și despre planurile celor doi am stat de vorbă cu Vadim. Iar aceasta este povestea startup-ului fondat de români are are toate șansele să devină următorul unicorn.
Vadim și Ștefan s-au întâlnit la Londra, în cadrul programului de accelerare Entrepreneur First. Vadim lucra în consultanță financiară, iar Ștefan trecuse deja printr-o serie de companii importante din domeniul tech, ca de exemplu IBM, și ajunsese în momentul în care considera că următorul pas în carieră ar fi lansarea propriului startup.
”A venit cu 6 luni înaintea mea, a încercat să pornească o afacere cu alți oameni, nu i-a ieșit, dar fiind ambițios, a încercat din nou. În septembrie a venit iar în program și așa ne-am cunoscut noi”, povestește Vadim, de altfel, cel care a avut ideea de la care a pornit Proportunity. O idee pornită de la o nevoie personală: alături de iubita sa, Vadim era în căutarea unei locuințe, însă și-ar fi dorit să știe cum vor evolua prețurile în zona pe care și-o doreau.
Identificarea nevoii din piață
”Eram obișnuiți amândoi cu date financiare și în general rapoarte financiare pe baza cărora să poți lua o decizie importantă, pentru că amândoi lucram în domenii în care sfătuiam bănci sau instituții, drept consultanți sau bancheri. Nu ni se părea logic să pui o jumătate de milon într-o chestie și să nu fie niciun raport, chiar și niște studii, care să-ți arate cum vor crește anumite cartiere din Londra sau din New York, anul viitor, și niște date care să-ți arate cum au făcut acest studiu. De fiecare dată trebuia să te uiți spre trecut. Dacă te uiți în trecut era destul de prost, iar dacă era o prognoză, era una pe o perioadă foarte mare”, detaliază Vadim.
Au avut noroc pentru și-au găsit locuința pe care și-o doreau, iar valoarea ei a crescut în scurt timp, lucru pe care Vadim îl consideră destul de previzibil. Cel puțin așa a fost în cazul lor.
”Se investea foarte mult în școli, apăruse un supermarket foarte scump care nu se mai găsea decât în zone care erau în creștere, cafenele mai faine, se construia foarte mult în zona aia. Deci, oarecum puteai să prezici că va crește prețul, dar nimeni nu realiza asta”, adaugă el.
Acela a fost momentul în care și-a dat seama că piața are nevoie de un asemenea tool de prognoză. Proportunity a început ”ca la carte”, am putea spune: Vadim și Ștefan au început să pună întrebări prin piață și să facă primele versiuni ale platformei.
”Folosind practic background-ul lui tehnic și întrebările mele din piață ca un punct de pornire și după vreo câteva săptămâni, o lună, am început să ne îndreptăm spre companii să vedem cine ar fi interesat de chestia asta. Un dintre cei mai mari investitori imobiliari din Marea Britanie a fost foarte interesat, am început să avem o conversație mai serioasă și după o lună au spus că s-au decis să investească în noi”, îmi spune.
Problema avansului pentru Prima Casă
Pe măsură ce dezvoltau produsul, cei doi tineri români și-au dat seama că platforma ar putea fi extrem de utilă pentru bănci. Însă, dacă în cazul altor investitori și parteneri, lucurile au fost mult mai simple, iar aceștia au înțeles din start beneficiile pe care le pot oferi prezicerile românilor, discuția cu băncile nu a fost la fel de simplă.
”Ne-am dat seama că băncile se mișcă foarte greu. Nu era neapărat greutatea timpului, pentru că timpul era ok, ci mi-am dat seama că sunt limitate și în gândire și ca legislație. Nu puteau să se folosească de prezicerile noastre, sau cel puțin nu la fel de repede pe cât am fi vrut noi ca să putem să ne mișcăm. Orice produs am fi avut noi, deja eram cu vreo doi ani înaintea lor. Iar noi ne doream să creștem și mai mult”, detaliază cofondatorul Poroportunity.
În timp ce negociau cu băncile au aflat și că numărul persoanelor care achiziționau case în Marea Britanie a scăzut destul de mult în ultimii ani – de la vreo 550.000 de oameni anual în 2000, la vreo 350.000 de oameni anual acum. Așa că, le-au propus băncilor și să-i ajute să atragă mai mulți clienți pentru Prima Casă (în Anglia se numesc First Time Buyers). Asta pentru că, în cazul a 70% dintre potențialii clienți care și-ar dori împrumuturi, cea mai mare problemă este avansul pe care ar trebui să-l acopere.
”Când îți iei primul job, salariul este undeva pe la 20-25.000 de lire pe an. Ca tu să ajungi să economisești 110.000 de lire este o eternitate. Plus că, din cauză că prețurile au crescut, și chiria a crescut, așa că este și mai greu să ajungi să economisești pe lună”, îmi explică Vadim.
Banca Proportunity
”Nouă ni se părea puțin stupid pentru că vedeam în jurul nostru oamenii care erau în categoria asta, deci aveau un salariu ok, dar nu puteau să economisească pentru a avea avansul de 20%, probabil că aveau undeva la 5-10% din prețul unei proprietăți, dar nu aveau cum să ajungă la 20% în următorii 5 ani, dar ar fi vrut să-și cumpere proprietăți în zonele astea care ar fi crescut foarte repede. Deci și casa aia va avea o valoare mai mare, deci ei vor avea mai mult venit în viitor. Dar noi le spunem nu, ca bancă. Nu vrem să avem omul asta extraordinar drept client și nici nu nu vrem să-i dăm bani să ia o casă care va crește foarte mult”, adaugă el.
Așa că au decis ca Proportunity să poată funcționa ca și bancă. Mai exact, au achiziționat o bancă pentru a putea beneficia de o licență de profil.
”Simțeam durerea asta foarte mult mai ales că și noi eram oamenii aia. Și atunci ne-am zis că nu are sens, că ar fi fain să le dăm noi împrumutul ala, numai ca să-și cumpere casa și ne plătesc ei împrumutul după. Și toată lumea câștigă: și banca și noi și ei. Am vorbit cu investitorii noștri de atunci și ei au fost de acord, chiar dacă nouă ne era frică și ne gândeam că suntem un startup care nu a apucat să dovedească nimic și acum le cerem și milioane ca să investim. Ei au avut încredere în noi. Asta era prin septembrie. Au fost 9 luni în care noi am tras foarte tare, practic a trebuit să cumpărăm o bancă, a trebuit să ridicăm fonduri, pentru că este foarte greu să mergi la un investitor și să spui dă-mi 5 milioane sau cât o fi, deși noi avem 0 track record, nu am făcut nicio investiție. Și acum e Brexit și nici ăsta nu ajută. Dar cred că am făcut ceva bine și am reușit ridicăm banii ăștia”, declară Vadim.
Astfel, după ce au găsit o bancă care avea licență din partea FCA (Financial Conduct Authority – autoritatea care reglementează serviciile financiare din Marea Britanie) ca să acorde ipoteci, au cumpărat-o folosind din banii pe care i-au primit în investiții până acum.
”Am găsit o bancă care a fost autorizată, din cauza Brexitului nu avusese foarte mult volum de afaceri și avea o identitate, fondatorul ei avea o idee similară cu a noastră și am zis, ok, hai să lucrăm împreună. Și i-am achiziționat și așa cum putem să dăm împrumuturi prin ei”, adaugă Vadim mândru că, după achiziția băncii, Proportunity a devenit cea mai rapidă aprobată de stat bancă de dat opoteci din istoria Angliei. ”Am achiziționat o bancă deja existentă, însă tot trebuie să treci printr-un proces de aprobare care îți ia, de obicei, vreo 3-6 luni. La noi s-a finalizat în sub 2 luni”, afirmă tânărul.
Acum, fondatorii Propertunity au început să acorde deja primele credite - lucrează cu două dintre cele mai mari 10 bănci din Anglia, inclusiv una care este din cele mai mari trei bănci din regat - și vizează ca până în 2020 să aibă cel puțin 20.000 de clienți.
Cum funcționează creditarea Proportunity
Însă cum funcționează mai exact Proportunity? Vadim mi-a explicat pe larg întreg procesul din spatele acordării împrumuturilor.
Să zicem că Ana câștigă 65.000 de lire pe an. În Anglia, cea mai mare ipotecă pe care poți să o iei se calculează înmulțind salariul anual cu 4,5%. Deci dacă ea face 65.000 de lire, atunci poate să ia o ipotecă maximă de 285.000 de lire, și să zicem că mai are încă 15.000 de lire economisite pentru că a muncit de vreo 3 ani. Practic ea azi poate să-și ia o casă de 300.000 de lire, în care ea pune 15.000 de lire depozit și ipoteca maximă de 285.000.
Ea îi cere băncii o ipotecă de vreo 95% din valoare și primește o dobândă destul de mare, de vreo 4,5%. Asta înseamnă cam pe la 1.350 de lire plătite pe lună către bancă.
”Dacă ea ar veni la noi, i-am putea da un împrumut de 45.000 de lire și tot cu cei 15.000 ar pune un depozit de 60.000 de lire, care e 20% din credit. Astfel, banca ar trebui să-i dea numai 240.000 de împrumut. Atunci banca spune ok, putem să-ți dăm 80% mult mai ieftin, putem să-ți dăm la 2% dobândă. Ceea ce ar veni undeva pe la 900-950 de lire pe lună”, detaliază Vadim.
Astfel, pentru suma pe care Ana ar împrumuta-o de la Proportunity, românii ar cere doar o dobândă, cel puțin în prima fază. ”Deci ea nu mai plătește împrumutul înapoi, ne plătește doar dobânda în fiecare lună. Pentru noi ar veni undeva la 200 de lire. Atunci, pe lună, Ana ar plăti în total undeva la 1.150 de lire, cu vreo 200 de lire mai puțin”.
Potrivit lui Vadim, ceea ce e și mai interesant este că Ana ar putea să împrumute 285.000 de lire de la bancă. ”Atunci noi îi spunem Anei că poate să ia ipoteca maximă, care te costa inițial 1.350 de lire, dar noi putem să îți mai dăm 45.000 de lire și, în loc să te uiți la o casă de 300.000, poți să te uiți la una de 345.000 de lire și ghici ce: acum cei 285.000 pe care ți-i dădea banca sunt acum un procent mai mic din noua ta casă și chiar dacă tu împrumuți la fel de mulți bani, poți să îi primești la o dobândă mai mică”.
Atunci Ana și-ar putea cumpăra o casă mai mare decât își permitea fără ajutorul Proportunity. ”Cu noi poate să-și ia o casă cu vreo 15% mai mare și deși trebuie să ne plătească și nouă, pentru că noi reducem rata de la bancă, Ana iese pe la 1.320 de lire rată pentru noua casă mai mare cu noi și banca. Deci ea plătește mai puțin și-și ia și o casă mai mișto”.
Totuși, împrumutul Proportunity nu a fost încă plătit. ”Ea ne plătește o dobândă, dar împrumutul nu este încă plătit. Ce se întâmplă? De obicei, după 5 ani, când prețul casei crește, atunci o rugăm pe Ana să ne plătească înapoi. Dacă vrea, dacă nu, poate să mai aștepte câțiva ani și să ne plătească mai târziu, numai că va crește un pic dobânda pentru că orice bancă îți dă o ipotecă cu dobândă fixă pentru o perioadă fixă și după aceea te trece la o dobândă flexibilă. De obicei oamenii ce fac? Când se apropie anul 5, oamenii își renegociază contractul ori cu aceeași bancă, ori cu altă bancă și pentru că prețul casei lor a crescut, de obicei o casă de 300.000 de lire în Anglia, după vreo 5 ani face vreo 450.000 de lire. Atunci pentru că în 5 ani ipoteca de la bancă scade de la 240.000 la vreo 220.000 pentru că tu îți plătești înapoi lunar, Ana are acum o casă de 450.000, din care datoarează băncii doar 220.000, nouă ne datorează 15% din valoarea casei (67.500). Deci, în total, băncii și nouă ne datorează vreo 290.000 de lire. Dar restul până la 450.000, care este noua valoare, sunt ai Anei, că nu-i datorează nimănui”.
Atunci, dacă vrea să-și renegocieze ipoteca, clientul Proportunity poate să se ducă la o bancă și să spună că nu dorește să-și plătească ipoteca pentru prima bancă ca să poată obține o rată mai mică, să treacă, astfel, la dobânda aia variabilă, ci își dorește să obțină o ipotecă puțin mai mare, de 290.000 ca să-și plătească și împrumutul de la Proportunity, și de la prima bancă. ”Și pentru că 290.000 e tot o porțiune mică din casa ei, e vreo 60-70%, banca spune, da, desigur, ia ipoteca asta, dar pentru că e super safe, ia o dobândă de 1,5%. Atunci și Ana salvează bani și nu trebuie să ne plătească pe noi din buzunar. Noi practic suntem plătiți de creșterea casei”, completează Vadim.
”Cel mai tare lucru e că 85% din creșterea casei rămâne la Ana. Într-un fel noi o și ajutăm pe Ana pentru că noi investim doar dacă credem că acea casă va crește mult mai mult decât majoritatea Londrei. Și aici intră algoritmul nostru”, completează cofondatorul Proportunity.
5 mil. de lire pentru împrumuturi
Pentru a putea acorda aceste împrumuturi pentru prima Casă, fondatorii Proportunity au reușit să strângă un fond în valoare de 5 milioane de lire sterline separat de banii pe care i-au primit pentru finanțarea activităților curente, achiziția băncii și dezvoltarea afacerii. ”2,7 milioane sunt pentru noi, pentru capital, și 5 milioane sunt ca să facem împrumuturi către oameni”, spune Vadim, precizând faptul că au reușit să treacă de la investiții inițiale de 50.000 și 80.000 de lire sterline, primite în cadrul programului Entrepreneur First și de la primii investitori, direct la o finanțare în valoare de 1,2 milioane de lire sterline.
”Am avut noroc pentru că au fost foarte mulți oameni interesați de noi. A fost foarte dificil să ridici bani pentru că trebuie să mergi la o grămadă de oameni și să vorbești cu ei, unii înțeleg mai mult, alții înțeleg mai puțin, dar când ai început să dai de câțiva care chiar înțeleg ceea ce facem, după aceea toată lumea era interesată. Cred că pentru prima dată când am ridicat 1 milion și ceva, am stat de vorbă cu vreo 60 de oameni. La un moment dat aveam câte 5 întâlniri pe zi, în fiecare zi pentru vreo 2 săptămâni. Pe măsură ce faci asta înveți, și ei învață mai multe despre tine și se creează un val pozitiv în jurul tău pentru că ei merg la întâlniri și vorbesc între ei despre tine. Noi progresam între timp și obțineam rezultate, obțineam clienți interesați și le arătam. Multă muncă. Asta a fost. Nu ne-a fost niciodată ușor. Dar avem o echipă foarte tare”, povestește Vadim.
Cred că pentru prima dată când am ridicat 1 milion și ceva, am stat de vorbă cu vreo 60 de oameni. La un moment dat aveam câte 5 întâlniri pe zi, în fiecare zi pentru vreo 2 săptămâni.
Momentan, tinerii au decis să oprească activitatea de strângere de fonduri și să se concentreze pe dezoltarea platformei de împrumuturi și a algoritmului din spate. Și-ar fi dorit să lanseze Proportunity și în România, însă, acasă, ar fi dus lipsa fix a elementului care diferențiază business-ul lor de alte bănci sau IFN-uri: algoritmul care prezice fluctuațiile de preț ale locuințelor.
”În Anglia noi avem acces la toate tranzacțiile din 1995 până azi. Sunt publice. Neavând milioanele alea de tranzacții în România – aici sunt vreo 35 de milioane sau ceva de acest tip -, nu puteam să facem un model de inteligență artificială care să ofere aceste date care să ne ajute să prezicem prețurile. Noi suntem deschiși să ne extindem, dar momentan avem atât de multă treabă aici, așa că trebuie să vedem”, concluzionează Vadim Toader.
