Irina Achim
Conform cifrelor, stock.estate este un startup de succes, în creștere. Cu toate acestea, platforma prin care se pot finanța proiecte imobiliare prin împrumuturi colective de la investitori (crowdfunding / crowdlending) nu a fost străină de acuze sau temeri legate de siguranța banilor. De la discuții pe forumurile online ale Reddit, până la acuzații directe de “țeapă" venite dinspre Cristian Sima.
Am dorit să vedem toate perspectivele și cum se poziționează un startup care a ajuns mai departe de lumea protectoare a investițiilor, fondurilor și presei de business.
”Pentru primul milion ne-au trebuit 18 luni, pentru ultimul milion o singura lună. Aceste rezultate sunt, pentru noi, efectul a doi ani de compounding, dedicație, reziliență și convingerea încăpățânată că produsul și direcția sunt corecte”, ne spune Vicențiu Vlad, cofondator al platformei stock.estate.
Istoric stock.estate și parcursul companiei
Prima dată când am scris despre stock.estate, tocmai încheiaseră acceleratorul Rubik Garage și i-am văzut pe scena Demo Day la final de 2022. I-am abordat atunci pentru a ne povesti mai multe despre platforma pe care o construiau, cât erau încă la început.
În cei peste 3 ani de la lansare, stock.estate a reușit să crească platforma, în 2023 a autorizat-o la ASF, devenind prima platformă din zona imobiliarelor care primește autorizația în România.
Autoritatea de supraveghere Financiară este instituția publică ce reglementează și supraveghează piețele financiare non-bancare din România, cu accent pe pensiile private, piețele de capital și piața de asigurări.
Mai mult, anul trecut stock.estate a avut și primul proiect în afara granițelor prin finanțarea integrală a unui proiect imobiliar din Portugalia.
Pe scurt: stock.estate este un marketplace care face legătura între dezvoltatori în căutare de finanțare și investitori dornici să-și diversifice portofoliul de investiții. O platformă care funcționează ca un crowdfunding în imobiliare.
Unde este acum Stock.estate?
- stock.estate a ajuns la 13.300 de utilizatori și 560 de investitori activi
- suma totală strânsă de la lansare a ajuns la 4,7 milioane de euro
- cea mai mare investiție alocată de un utilizator: 250.000 de euro, iar peste 10 investitori au portofolii de peste 100.000 de euro
- până în acest moment, au finanțat 51 de campanii, cu o valoare totală de aproximativ 4,7 milioane de euro; din acestea, 16 împrumuturi, însumând circa 637.000 de euro, au fost deja rambursate integral ca principal, iar aproximativ 319.000 de euro au fost plătiți ca dobânzi către investitori.
”În total, ne apropiem de pragul de 1 milion de euro returnați efectiv investitorilor, sub formă de principal + dobândă”, adaugă Vicențiu.
Datele la zi despre activitatea din platformă pot fi observate aici, live, ca o cerință obligatorie de transparență impusă prin licența de crowdfunding, pentru a monitoriza rata de default și a ajuta utilizatorii să ia decizii cât mai asumate și informate.
”Dincolo de discuțiile din online, cifrele noastre sunt publice, verificabile și, cred eu, destul de grăitoare. La aproape un an și jumătate de la lansare am trecut printr-o perioadă dificilă, cu volume mici și multe întrebări interne despre ce nu facem bine, însă, la un moment dat vara trecuta, curba s-a schimbat clar în sus. Fiind un produs financiar, cea mai mare barieră a fost încrederea, pe care am câștigat-o încet, prin plăți la timp, transparență și consecvență, iar din vara trecută volumele au început să crească accelerat.”
DISCLAIMER: acest articol nu este unul plătit. Este realizat în urma unor observații ale redacției start-up.ro. Am cerut explicații de la echipa fondatoare, cu care am mai discutat în trecut, pentru a încerca să înțelegem de ce au ajuns să fie catalogați drept ”țeapă” pe anumite canale. Nu ne declarăm specialiști imobiliari, nu suntem părtinitori ai instituției ASF, dar în general prezentăm progresul unor startup-uri românești. Am vrut să discutăm și despre evoluția stock.estate, astfel că nu am putut evita îngrijorările exprimate public și am vrut o luare de poziție și pe acestea.
Îngrijorările legate de platforma imobiliară
Odată cu dezvoltarea platformei, echipa stock.estate a început și colaborările de promovare cu diverși infleunceri, cum ar fi Zaiafet sau George Buhnici. Asta i-a adus în spațiul public, dar și în atenția publică, unde au fost acuzați că sunt o nouă țeapă imobiliară, așa cum s-a vehiculat pe Reddit sau cum s-a auzit în discuția dintre George Buhnici și Cristian Sima.
I-am oferit lui Vicențiu dreptul la replică vizavi de aceste îngrijorări legate de produsul dezvoltat de ei:
”În mare parte, ele vin din necunoașterea produsului și, în contextul ăsta, este foarte ușor să cataloghezi orice nu înțelegi drept țeapă. Din experiența noastră, comunitățile de pe Reddit România au o înclinație spre hate și cinism; am intervenit de câteva ori, eu și Alex, ca să răspundem onest în anumite thread-uri și, de multe ori, răspunsul a fost mai degrabă ostil decât interesat să înțeleagă cum funcționează produsul.”
Șirul de comentarii cu tot cu explicațiile de la fondatori sunt cele de aici.
Replica stock.estate legată clipul ROInvest:
Critica online din video-ul care a ajuns discutat pe Reddit privește asocierea cu vloggerul Zaiafet, dar și o critică la câțiva dintre membrii ASF, cu capturi desprinse din investigațiile Recorder.
Analiza este făcută de echipa ROInvest, care are atât canalele de social media, cât și o comunitate de investiții, cu informații, analize și baze de date privind analize financiare și investiții la Bursă.
”Video-ul cu Zafaiet atinge punctual câteva riscuri de investiție, majoritatea preluate aproape copy-paste din disclaimerele standard de risc din FIȘA CU INFORMAȚII ESENȚIALE PRIVIND INVESTIȚIA – documente obligatorii pentru orice produs financiar reglementat.
Același tip de formulări le vezi și când cumperi acțiuni prin broker: ți se spune clar că există posibilitatea pierderii integrale a capitalului, doar că Bursa este un produs mai popular, iar investitorul tipic e deja obișnuit cu ideea de risc și trece mai ușor peste aceste avertizări.
Critica mea față de acel video este că alege un unghi foarte exagerat, construit mai degrabă să discrediteze influencerul și chiar ASF, folosindu-ne pe noi ca decor în această narațiune, nu ca subiect analizat cu adevărat.”
Replica stock.estate legată de clipul din podcast-ul lui George Buhnici:
Critica adusă Stock.estate a ricoșat și de la altă colaborare plătită cu un influencer, de data aceasta, George Buhnici, așa cum a fost ea capturată în acest video, cu minutul marcat de Zoso pe blogul lui:
”În ceea ce privește discuția Buhnici–Sima, suntem undeva între dezamăgiți și surprinși.
George Buhnici a fost plătit să ne promoveze, dar nu a înțeles și nu a testat produsul nici înainte, nici după campanie; a cerut un cont demo tocmai pentru a evita fluxul standard de verificare prin care trece orice utilizator obișnuit, iar comunicarea lui a fost făcută „la cheie” de echipa lui, fără să intre efectiv în profunzimea produsului. Asta se vede și din reacția lui video la acuzațiile lui Sima: era evident că nu știe exact ce facem și cum funcționăm, deși, tehnic, ne-a promovat în fața comunității lui.
Pe de altă parte, Sima a fost abordat inițial de agenția noastră de marketing pentru un potențial material, iar încă de la primul contact reacția lui față de noi a fost foarte agresivă și denigratoare. De atunci, a tot anunțat că va scoate „un material” despre noi, fără să manifeste deschidere să înțeleagă în detaliu fluxul, contractele și natura businessului. Din ce am aflat ulterior, din surse apropiate, plănuiește să lanseze un produs investițional similar, ceea ce explică tonul adoptat, însă noi nu am mai urmărit îndeaproape evoluția subiectului.”
De unde au apărut îngrijorările?
Dincolo de explicațiile echipei fondatoare, îngrijorările legate de produs vin într-un context în care încrederea românilor în sistemul justiției și în afacerile imobiliare are toate motivele să fie cât mai șubredă.
O urmare a investigațiilor Recorder, care au scos la lumină neregulile legate de ASF și de schema Nordis este și crearea unei legi pentru tranzacțiile imboiliare. Mai exact, Legea Nordis, nr. 207/2025.
Aceasta restrânge accesul dezvoltatorilor la una dintre sursele tradiționale de finanțare: avansurile de la cumpărători.
Pe scurt, legea Nordis impune un set de reguli noi și stricte pentru piața imobiliară românească prin care:
- se protejează cumpărătorii de locuințe noi
- se limitează cât și când pot plăti avansuri
- se obligă la proceduri clare și transparent conturate
- sunt impuse responsabilități puternice pentru dezvoltatori
- vizează prevenirea practicilor abuzive și a fraudei în domeniul imobiliar.
Noul context aduce și o presiune pe dezvoltatorii imobiliari, cei non țepari, în ceea ce privește fluxul numerar.
De aceea, împrumuturile venite de la utilizatorii unei platforme de crowdlending (n.r împrumuturi de la grupuri de oameni care nu se cunosc), pot fi o sursă de finanțare alternativă pentru cei care vor să termine proiectul imobiliar. Și totuși, cea mai mare grijă, mai ales după Schema Nordis, este: cum știm că un proiect imobiliar nu este o țeapă?
Vicențiu aduce clarificările pe subiect în ceea ce privește Stock.estate și modul lor de funcționare:
”În primul rând, stock.estate este un marketplace care pune în legătură două nevoi foarte clare: dezvoltatori imobiliari care au nevoie de finanțare și investitori care caută să își diversifice portofoliul imobiliar. Comercial vorbind, platforma nu poate fi țeapă pentru că nu este beneficiarul final al fondurilor, ci un spațiu neutru în care se întâlnesc aceste două categorii de clienți, fiecare cu drepturi și obligații clare față de cealaltă parte și față de platformă.
În al doilea rând, stock.estate este autorizată și supravegheată de ASF, în baza Regulamentului (UE) 2020/1503 și a Legii nr. 244/2022, care transpun în România standardele europene pentru furnizorii de servicii de finanțare participativă. Practic, asta înseamnă că funcționăm permanent în cel mai înalt cadru reglementat posibil pentru un astfel de produs: avem obligații stricte privind guvernanța, gestiunea riscurilor, protecția investitorilor și raportările periodice către autorități.
Un pilon important este prevenirea conflictelor de interese între fondatorii platformei și proiectele listate: rolul nostru este de intermediar imparțial, care creează cadrul și infrastructura pentru ca tranzacțiile să se poată încheia, nu de promotor al unui proiect anume. Nu recomandăm proiecte, nu împingem un dezvoltator în fața altuia și nu luăm poziții proprii în campaniile listate.
Pe zona tehnologică, platforma a trecut prin audituri de securitate IT pentru a respecta cerințele ASF privind gestionarea riscurilor operaționale generate de sistemele informatice, în linie cu Norma nr. 4/2018 și cu noul cadru european DORA, inclusiv obligația de raportare a incidentelor majore de TIC și a amenințărilor cibernetice.
Calitatea de utilizator (dezvoltator sau investitor) se obține numai după verificări KYC și AML, similare cu cele ale unei bănci sau fintech-uri precum Revolut: folosim instrumente care interoghează în timp real baze de date internaționale și semnalează automat eventuale red flags.
Fluxurile de bani sunt, poate, cea mai sensibilă zonă: toate fondurile trec de la investitor la beneficiar prin conturi protejate pentru servicii de plată, adică conturi de segregare, nu prin conturile operaționale ale companiei care operează platforma. Aceste conturi sunt deschise la BCR, în baza unui parteneriat bancă–instituție de finanțare participativă și sunt protejate de reglementări specifice tocmai pentru a separa clar banii clienților de banii firmei.
Chiar și în scenariul în care firma care operează stock.estate ar intra în default, fondurile utilizatorilor rămân în siguranță și nu pot fi atrase în eventuale proceduri de insolvență.
În ceea ce privește proiectele listate, due diligence-ul este riguros:
- analizăm istoricul de credit al dezvoltatorilor prin Centrala Riscului de Credit a BNR
- verificăm cazierul judiciar al beneficiarilor reali, istoricul financiar (ultimele trei bilanțuri), structura acționariatului, business planul și documentația tehnică și juridică a proiectului, inclusiv autorizațiile necesare derulării lui.
Elementele esențiale sunt sintetizate și prezentate transparent în pagina proiectului și în FIȘA CU INFORMAȚII ESENȚIALE PRIVIND INVESTIȚIA, document standardizat la nivel european pentru ofertele de crowdfunding.
La bază, investiția este un contract de împrumut între investitor și dezvoltator, încheiat prin intermediul unui furnizor autorizat. Legea nr. 244/2022 prevede explicit, la art. 15, că aceste contracte de împrumut, precum și contractele de garanții reale sau personale aferente constituie titluri executorii, ceea ce simplifică și scurtează foarte mult procesul de executare în caz de neplată.
Ca politică de risc, acceptăm exclusiv dezvoltatori care aduc garanții reale imobiliare în valoare de minimum 150% din valoarea împrumutului, astfel încât, în caz de neplată, să putem declanșa automat procedurile de executare silită în numele investitorilor. Investitorii nu trebuie să alerge ei personal după debitor; platforma gestionează integral procesul de recuperare, în baza mandatului și a calității de furnizor autorizat.
Pe lângă supravegherea ASF, activitatea noastră este monitorizată și prin raportările către ESMA (pentru activitatea de crowdfunding la nivel UE), către BNR (pentru creditele acordate și înregistrarea lor în CRC), precum și prin raportări contabile periodice, bilanțuri anuale și semestriale auditate de experți contabili. Zona IT este supusă separată obligațiilor de raportare a incidentelor în temeiul DORA și al normelor ASF.
Toate aceste straturi de reglementare, monitorizare și transparență fac practic imposibil scenariul unei „țepe” în care platforma să dispară cu banii investitorilor fără ca vreo autoritate să sesizeze sau să intervină.
Cheia este ca oamenii să investească exclusiv prin entități reglementate, tocmai pentru a beneficia de aceste mecanisme de protecție. Din punct de vedere reputațional, suntem, evident, legați direct de performanța proiectelor listate: dacă rata de default ar crește, impactul ar fi imediat în încrederea investitorilor și în volumul de tranzacții. Dar, structural, noi nu suntem niciodată beneficiari direcți ai împrumuturilor și nu avem cum să „scoatem” bani din fondurile investitorilor prin scheme opace.”
Cum funcționează platforma pentru investitori
Și totuși cum funcționează partea de finanțare, cum își recuperează oamenii împrumutul și care e dobânda. Am vrut o discuție cu exemple reale, o redăm mai jos:
”Modelul nostru este de credite cu dobândă lunară și rambursare a principalului la termen, pe maturități între 6 și 36 de luni. În practică, investitorul începe să încaseze dobândă din prima lună de la acordarea împrumutului, iar capitalul se întoarce integral la scadență, conform graficului de rambursare agreat.
Până în acest moment, am finanțat 51 de campanii, cu o valoare totală de aproximativ 4,7 milioane de euro; din acestea, 16 împrumuturi, însumând circa 637.000 de euro, au fost deja rambursate integral ca principal, iar aproximativ 319.000 de euro au fost plătiți ca dobânzi către investitori. În total, ne apropiem de pragul de 1 milion de euro returnați efectiv investitorilor, sub formă de principal + dobândă.
În prezent, o singură campanie se află în proces de recuperare prin executare, ceea ce înseamnă o rată de potențial default sub 2%, cu mențiunea că avem garanții reale suficiente și suntem încrezători că vom reuși să recuperăm și această expunere, în baza titlurilor executorii și a garanțiilor ipotecare aferente.
Acesta este, de fapt, cel mai bun case study: un portofoliu în care investitorii au început să vadă cash-flow lunar din dobânzi încă din primul an, iar capitalul li se întoarce treptat, pe măsură ce campaniile ajung la maturitate, într-un cadru reglementat și cu mecanisme clare de protecție și recuperare.”
start-up.ro nu oferă sfaturi financiare. Suntem o publicație de presă care vorbește despre startup-uri și afaceri mici și medii. Opiniile și deciziile financiare aparțin individual fiecărei persoane
