La finalul anului trecut, în zona Centru Vest, stocul de spaţii de birouri moderne era de 523.000 metri pătraţi, iar pentru acest an, dacă vor fi concretizate planurile dezvoltatorilor, care vizează construcţia a 91.500 metri pătraţi, stocul va ajunge la 614.000 metri pătraţi. Astfel, 18% din stocul total de birouri din Bucureşti va fi concentrat în această zonă, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Spre comparaţie, în zona Floreasca-Barbu Văcărescu, la sfârşitul lui 2021, erau construite proiecte totalizând 569.700 metri pătraţi, iar pentru 2022 nu este anunţat niciun proiect nou, astfel că stocul va fi sub cel din Centru Vest şi va reprezenta 16% din suprafaţa totală de birouri moderne din Capitală.
Conform raportului Bucharest Office Market, din cele 11 subpieţe de birouri din Capitală, doar trei vor beneficia de proiecte noi în acest an, respectiv Centru-Vest, Centru şi Expoziţiei, suprafaţa nouă însumând 136.800 metri pătraţi.
„Evoluţia este influenţată în special de disponibilitatea redusă a terenurilor pentru construcţia de noi proiecte de birouri în zona Floreasca-Barbu Văcărescu, unde s-a concentrat peste o treime din stocul nou dezvoltat între 2013 şi 2021”, a declarat Eduard Turcoman, Director Office Agency Cushman & Wakefield Echinox.
El apreciază că totuşi există în continuare cerere pentru spaţii în această zonă, luând în considerare nivelul suprafeţei închiriate în ultimii ani în birourile amplasate aici, dar şi rata de neocupare, care este sub media pieţei.
„Pentru perioada următoare, există premisele unei reduceri a ratei medii de neocupare din Bucureşti, având în vedere dificultăţile legate de autorizare, în contextul blocării PUZ-urilor de sector, ceea ce va reduce livrările de proiecte noi, pe o piaţă în care cererea anuală se va menţine în jurul a 300.000 metri pătraţi.”, a mai spus acesta.
În ceea ce priveşte rata de neocupare, există diferenţe foarte mari între cele 11 subzone analizate în raportul Cushman & Wakefield Echinox, cele mai ridicate niveluri fiind înregistrate în zonele Pipera Nord şi Est, iar cele mai reduse în Vest, Dimitrie Pompeiu şi Centru.
Rate de neocupare peste media pieţei sunt consemnate şi în zonele Nord şi Sud.
„Observăm o rată de neocupare mai mare în cladirile de peste 10 ani şi în continuare la proprităţile care nu au acces direct la metrou. În condiţiile în care proiectele nou construite aduc pe piaţă cele mai înalte tehnologii, materiale şi soluţii de construcţie inovatoare, acestea au fost preferate de companii în detrimentul clădirilor vechi, generând suprafeţe mari neocupate”, concluzionează raportul.
Ce se întâmplă cu investițiile în domeniul rezidențial
Când vine vorba despre sectorul rezidențial, majoritatea investițiilor urmează să înceapă abia în anul 2023 sau cel târziu în 2024, în condițiile în care există semne mari de întrebare legate de inflație, prețul materialelor de construcții, precum și de efectele scumpirii creditării în România, arată o analiză recentă.
Mai mult de jumătate din investițiile imobiliare din România (57%) sunt în faza premergătoare construcției - obținerea de autorizații de construire.
Conform analizei platformei Faraagentie.ro. aproape 2.000 de ansambluri sunt în faza de construcție în prezent, acestea reprezentând 28% din proiectele analizate.
Compania a analizat piața construcțiilor de noi ansambluri rezidențiale pentru a surprinde principalele tendințe din piață. Analiza s-a oprit asupra a 6.403 șantiere, ce reprezintă construcția de blocuri și ansambluri rezidențiale.
Ce fel de investiții țintesc dezvoltatorii imobiliari
Trei sferturi (76%) dintre proiectele imobiliare din România au regimuri de înălțime de maxim 4 etaje. Acestea sunt și mai simplu de construit și nu implică complexitatea clădirilor cu mai multe niveluri. O altă explicație este dată și de faptul că în multe zone urbane aceste investiții sunt și mai ușor de autorizat de către dezvoltatori.
La nivel de țară, IBC Focus a identificat 439 de proiecte rezidențiale ce au minimum 10 etaje. Top 5 orașe în care se construiesc cele mai înalte clădiri rezidențiale sunt București (175 proiecte) Constanța (42 proiecte), Brașov (35 proiecte), Iași (33 proiecte), Timișoara (27 proiecte).
Interesant este că orașul Cluj nu se poziționează în acest top, deși apare pe prima poziție în clasamentul celor mai scumpe apartamente din România.
“Am remarcat tendința și preferința de a introduce în oferta dezvoltatorilor și posibilitatea de a avea penthouse-uri. Corelația vine din faptul că 14% din totalul proiectelor analizate sunt prevăzute cu etaj retras. Acest lucru permite dezvoltatorilor să fructifice la maximum regimul de înălțime permis, dar și posibilitatea de a oferta clienților locuințe tip penthouse, care oferă în general și acces la terasă”, declară Andrei Spătaru, CEO și fondator IBC Focus.
Astfel, anul 2022 rămâne incert în zona investițiilor rezidențiale, având în vedere faptul că sunt multe proiecte în faza de autorizare ce urmează să demareze. Așa se explică și de ce anunțurile imobiliare de pe imoradar24 se referă mai ales la apartamente care se află deja pe piață, nu vechi, dar nici abia finalizate.
Totuși, un argument optimist este faptul că 13% din ansamblurile noi aflate în faza de construcție sunt sold out încă înainte de a fi finalizate. De exemplu, 33% din ansamblurile imobiliare aflate în construcție în Cluj sunt sold out.
Pe lângă efectele războiului din Ucraina, care poate influența cererea de noi locuințe, cea mai mare problemă a dezvoltatorilor imobiliari este legată de predictibilitatea costurilor de construire, în condițiile în care creșterea prețurilor la materiale și manopera din construcții, dublată de creșterea tarifelor de arhitectură, dau mari bătăi de cap investitorilor și constructorilor.
De asemenea, o barieră vine și din domeniul legislativ: obținerea autorizațiilor de construire și, în funcție de zone, anumite restricții care sunt impuse tot mai des de către autorități
